Me Jalil El GHALABZOURI ذ. خليل الغلبزوري avocat au barreau de Tétouan·محامٍ بهيئة المحامين بتطوان
Anatomie d’une loi · تشريح قانون
Loi n° 34.21Lotissements et grandes opérations d’aménagement
قانون التجزئات العقارية — القانون رقم 34.21
Réforme d’ampleur de la loi n° 25.90 : nouveaux délais d’autorisation, réagencement des réceptions provisoire et définitive, institution d’un régime des grandes opérations d’aménagement d’utilité publique et élargissement de la restructuration des lotissements irréguliers.
- Promulgation
- Dahir n° 1.26.61
13 safar 1448 (28 juillet 2026) - Publication
- B.O. n° 7533
10 août 2026 · p. 5106–5113 - Nature
- Loi modificative
ne se lit qu’intégrée à la loi 25.90 - Ampleur
- 31 articles modifiés
+ 8 articles et divisions ajoutés · 6 articles abrogés et remplacés - Intitulé complété
- Ajout de la mention
« et aux grandes opérations d’aménagement d’utilité publique » - Entrée en vigueur
- Dès publication
textes réglementaires dans un délai d’un an
01 Axes de la réforme
La réforme s’ordonne autour de six axes, dont les principaux consistent à introduire une logique de progressivité et de souplesse dans une procédure jusque-là rigide, et à instituer un régime juridique entièrement nouveau pour les grands projets urbains.
1 — Délais de l’autorisation
- Le délai devient progressif selon la superficie, en lieu et place d’un délai uniforme.
- Caducité de l’autorisation à l’expiration du délai sans achèvement des travaux d’équipement, décomptée à compter de son obtention.
- Mécanisme de suspension du délai en cas d’arrêt forcé des travaux pour des causes étrangères au lotisseur.
2 — La réception provisoire comme pivot
- La réception provisoire devient la clé juridique de la vente, de la location, du partage et de l’immatriculation du lotissement.
- Elle emporte de plein droit le transfert des voies, réseaux et espaces plantés non bâtis au domaine public communal, avec inscription d’office et à titre gratuit.
- Attestation du coordonnateur du chantier exigée à l’appui de la déclaration d’achèvement (art. 22).
- Toute cession ou location antérieure à la réception provisoire constitue une infraction distincte (art. 69).
3 — Intervention communale et substitution
- En cas d’inertie du président du conseil, le lotisseur peut saisir le gouverneur aux fins de substitution.
- À défaut de reprise des malfaçons, la commune exécute elle-même les travaux et en recouvre le coût selon le code de recouvrement des créances publiques.
- Octroi d’un délai supplémentaire sans exiger du lotisseur une nouvelle demande d’autorisation (art. 26).
4 — Grandes opérations (nouveau)
- Régime juridique autonome pour les projets urbains de grande ampleur, avec un seuil de 400 hectares.
- Plan d’aménagement spécial primant sur les documents d’urbanisme en vigueur.
- Organisme gestionnaire agissant comme guichet unique des investisseurs.
5 — Lotissements irréguliers
- Restructuration aux fins de requalification, par les opérations qu’exigent la salubrité, la sécurité, la circulation, l’esthétique et la commodité publiques.
- Programme arrêté par conventions, avec possibilité d’expropriation en cas d’échec de la voie conventionnelle.
- Exclusion expresse des lotissements situés en zones inondables, sismiques, d’érosion des sols ou de protection des ressources hydriques.
6 — Simplification et accord tacite
- Le silence de l’administration vaut accord sur la demande d’autorisation de lotir, conformément à la législation sur la simplification des procédures (art. 8).
- L’autorisation de morcellement est réputée accordée à défaut de décision dans un délai de 30 jours (art. 59).
- Clarification des cas de dispense d’autorisation de morcellement et seuil de 2 500 m² pour la quote-part indivise (art. 58).
- Tous les délais sont des délais francs (art. 74 bis).
02 Nouveaux délais d’autorisation selon la superficie
Article 11 dans sa rédaction nouvelle : la progressivité reconnaît qu’un projet de 500 hectares ne se réalise pas au rythme d’un projet de 10 hectares.
Suspension du délai (art. 11 bis) : demande déposée auprès de la commune avec les justificatifs de l’arrêt forcé → commission spéciale (commune, préfecture ou province, agence urbaine assurant le secrétariat) rendant son avis et fixant la durée dans un délai de 15 jours → transmission du procès-verbal sous 3 jours → décision du président du conseil dans un délai maximal de 7 jours. Tout refus doit être motivé par les motifs figurant au procès-verbal de la commission et notifié au lotisseur.
03 Cycle de vie du projet de lotissement
Le parcours tel que réordonné par les articles modifiés, de l’autorisation à la réception définitive.
Demande d’autorisation de lotir
Dossier du pétitionnaire comportant les pièces énumérées, dont la liste peut être modifiée par voie réglementaire ; le silence de l’administration vaut accord.
art. 4, 8Coordonnateur du chantier
Architecte ou ingénieur topographe veillant à la conformité des travaux aux pièces au vu desquelles l’autorisation a été délivrée.
art. 17Travaux d’équipement
Dans le délai fixé selon la superficie, sous peine de caducité, sauf suspension du délai.
art. 11, 18Déclaration d’achèvement
Auprès de la commune, accompagnée d’une attestation signée du coordonnateur du chantier certifiant la conformité.
art. 22Réception provisoire
Commission se rendant sur les lieux et prenant connaissance du cahier de chantier ; convocation dans les 30 jours de la déclaration.
art. 23, 24Cession et immatriculation
La réception provisoire ouvre la voie à la cession, à la location, au partage et à l’immatriculation du lotissement.
art. 32, 33Réception définitive
À l’expiration d’une année pleine à compter du procès-verbal de réception provisoire, sur convocation adressée dans les 30 jours.
art. 27, 28Effets de la réception provisoire
- Transfert de plein droit des voies et des réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement, ainsi que des espaces plantés non bâtis, au domaine public communal. art. 24
- Inscription de l’incorporation au nom de la commune par le conservateur, d’office et à titre gratuit, par dérogation à l’article 44 de la loi n° 57.19. art. 24
- Établissement d’un titre foncier nouveau pour l’assiette en cas de reliquats ou d’autorisation par tranches.
- Transmission d’une copie du procès-verbal à l’autorité locale, à l’agence urbaine et au conservateur.
Verrous notariaux et sanctions
- Interdiction faite aux adoul, notaires et conservateurs ainsi qu’au service de l’enregistrement de dresser, recevoir ou enregistrer les actes de cession, de location ou de partage sans copie du procès-verbal de réception provisoire, ou attestation du président du conseil constatant que l’opération échappe au champ de la loi. art. 35, 61
- Annexion de la copie du procès-verbal aux actes eux-mêmes. art. 36
- Toute cession ou location antérieure à la réception provisoire constitue une infraction distincte — la sanction se multipliant par le nombre de lots. art. 69
- Nullité absolue des actes contrevenants. art. 72
04 Grandes opérations d’aménagement d’utilité publique
Innovation majeure du texte : un Titre IV bis instituant une voie dérogatoire pour les nouveaux pôles urbains et les projets structurants.
Seuil de qualification
Superficie ne pouvant être inférieure à 400 hectares, l’État, les collectivités territoriales et les établissements publics en étant dispensés lorsqu’ils sont maîtres d’ouvrage.
art. 62-1Contenu
Mixité des vocations et des fonctions dans une démarche de développement inclusif et durable, l’opération devant poursuivre l’utilité publique.
art. 62-1Demande de qualification
À l’initiative de l’administration, des collectivités territoriales, des établissements publics ou de personnes de droit privé, accompagnée des études de faisabilité économique, financière et environnementale.
art. 62-2Commission de qualification
Commission centrale présidée par l’autorité gouvernementale chargée de l’intérieur, le secrétariat étant assuré par celle chargée de l’urbanisme.
art. 62-2Décret de déclaration
Fixant le périmètre, les délais de réalisation et l’organisme gestionnaire, assorti d’une convention-cadre conclue avec l’administration.
art. 62-2Plan spécial
Le « plan d’aménagement de la grande opération d’utilité publique » prime sur les documents d’urbanisme et les plans sectoriels — hormis les plans de prévention des risques de catastrophes.
art. 62-3Guichet unique
L’organisme gestionnaire reçoit les demandes des investisseurs et les transmet à une commission provinciale présidée par le gouverneur, ou régionale présidée par le wali si le projet s’étend sur plusieurs préfectures ou provinces.
art. 62-4Transfert et entretien
Transfert intégral des équipements, voies et réseaux à la commune de plein droit, l’organisme gestionnaire en assurant l’entretien pendant une durée qui ne saurait être inférieure à 20 ans.
art. 62-505 Deux régimes particuliers
Deux dérogations traduisant une préoccupation sociale : accélérer le relogement des sinistrés et régulariser les lotissements existants hors du cadre légal.
Équipement progressif — Chapitre IV bis, art. 42 bis
- Dérogation aux articles 11, 18 et 44 pour les opérations d’urgence : relogement des victimes de catastrophes naturelles, résorption de l’habitat insalubre ou utilité publique.
- Réservée aux projets réalisés par l’État, les collectivités territoriales, les établissements et entreprises publics.
- Socle minimal impératif : réseaux d’eau potable, d’électricité et d’assainissement, voirie interne, et conditions minimales de salubrité, de sécurité et d’habitat décent.
- Les permis de construire peuvent être délivrés avant l’achèvement des travaux d’équipement, les procédures de réception provisoire et définitive s’appliquant ensuite.
Restructuration des lotissements irréguliers (art. 49, 50)
- Décision du conseil communal, d’office ou sur demande du wali ou du gouverneur, après avis de l’agence urbaine.
- Programme portant sur la situation de l’assiette foncière, les conditions techniques et financières, les travaux d’équipement et les décisions d’alignement.
- Exclusion des lotissements créés en zones inondables, sismiques, d’érosion des sols, de protection des ressources hydriques ou à proximité des retenues de barrages.
- En cas d’échec de la voie conventionnelle : recours à l’expropriation selon la loi n° 7.81.
06 Lecture diagnostique
Cette section relève de l’analyse et non de la restitution du texte.
Apports
- Réalisme des délais : la progressivité selon la superficie et la suspension du délai traitent l’une des principales sources de contentieux — la caducité de l’autorisation pour des causes étrangères au lotisseur.
- Protection de l’acquéreur : subordination de la cession à la réception provisoire, obligation de vérification pesant sur les adoul, notaires et conservateurs, nullité absolue et pluralité d’infractions — un dispositif cohérent contre la vente de lots non équipés.
- Sort des réseaux tranché : transfert de plein droit et inscription d’office et gratuite mettent fin à la question des ouvrages restés en suspens entre le lotisseur et la commune.
- Substitution au président du conseil : la faculté de saisir le gouverneur en cas d’inertie remédie à un blocage administratif qui paralysait des projets des années durant.
- Prise en compte du réel : la requalification des lotissements irréguliers, assortie de l’exclusion des zones à risque, concilie régularisation sociale et impératif de sécurité.
Points de controverse
- Primauté du plan spécial : placer le plan de la grande opération au-dessus de documents d’urbanisme régulièrement approuvés institue un ordre urbanistique parallèle et pose la question de la participation et de la planification démocratique locale, la seule réserve expresse visant les plans de prévention des risques.
- Affaiblissement de la commune : dans les périmètres concernés, la délivrance des autorisations relève du gouverneur ou du wali via des commissions provinciales et régionales, l’organisme gestionnaire faisant office de guichet unique — recentralisation qui contraste avec le discours sur la déconcentration.
- Seuil de 400 hectares : suffisamment élevé pour réserver le régime aux grands opérateurs, mais la dispense accordée à l’État et aux établissements publics en élargit le champ dans une mesure difficile à circonscrire.
- Accord tacite : le silence valant acceptation accélère les procédures, mais comporte des risques pour des dossiers à forte incidence urbanistique et environnementale si ses délais et ses modes de preuve ne sont pas rigoureusement encadrés.
Points de vigilance pratiques
- Disposition transitoire (article 5) : les nouveaux délais s’appliquent aux projets dont les délais courent encore à la date de publication ; ceux dont les délais sont expirés sans achèvement se voient accorder un délai supplémentaire fixé par une commission technique au regard des documents d’urbanisme, de la superficie et du taux de réalisation — voie pratique de régularisation de milliers de projets en souffrance.
- Substitution au lotisseur défaillant : à défaut d’achèvement malgré le délai supplémentaire, l’État, les collectivités ou les établissements publics peuvent achever les travaux selon un programme déterminé.
- Charge du coordonnateur : son attestation devient un acte juridique fondant la réception — responsabilité professionnelle nouvelle pour l’architecte ou l’ingénieur topographe.
- Entretien pendant 20 ans : engagement financier de long terme à intégrer au modèle économique de toute grande opération.
- Délai d’un an seulement pour l’édiction des textes réglementaires — plus bref que dans les autres lois publiées au même numéro, signe d’une volonté de mise en œuvre rapide.
- Unification terminologique : le remplacement des « communes urbaines » et « communes rurales » par la « commune » achève une mise en cohérence tardive avec la loi organique n° 113.14.
Renvois aux textes réglementaires (délai d’un an)
Huit matières au moins sont subordonnées à un texte réglementaire, condition de la mise en œuvre effective :