تشريح قانون 34.21 المعدل لقانون التجزئات العقارية 25.90 | ذ. خليل الغلبزوري

ذ. خليل الغلبزوري Me Jalil El GHALABZOURI محامٍ بهيئة المحامين بتطوان·avocat au barreau de Tétouan

تشريح قانون · Anatomie d’une loi

القانون رقم 34.21قانون التجزئات العقارية

Lotissements et grandes opérations d’aménagement — Loi n° 34.21

إصلاح عميق للقانون 25.90: آجال جديدة للإذن، إعادة ترتيب التسلم المؤقت والنهائي، إحداث نظام لعمليات التهيئة الكبرى ذات النفع العام، وتوسيع تأهيل التجزئات غير القانونية.

منشور على الموقع الإلكتروني mouhamikom.com·غشت 2026

نص التنفيذ: ظهير شريف 1.26.61
13 صفر 1448 (28 يوليو 2026)
النشر: ج.ر عدد 7533
10 غشت 2026 · ص. 5106–5113
طبيعة النص: قانون معدِّل
لا يقرأ إلا مدمجاً في القانون 25.90
حجم التعديل: 31 مادة معدلة
+ 8 مواد وأبواب مضافة + 6 مواد منسوخة ومعوضة
العنوان الجديد: يضاف إليه
«وعمليات التهيئة الكبرى ذات النفع العام»
دخول حيز التنفيذ: فور النشر
النصوص التنظيمية داخل أجل سنة

ملاحظة منهجية: هذا نص تعديلي مكتوب بتقنية النقط المتقطعة («…») التي تُبقي أجزاء من المواد الأصلية دون تغيير. هذه الوثيقة ترصد ما تغيّر فعلاً في الجريدة الرسمية؛ ولأي استعمال مهني يجب الرجوع إلى النسخة المدمجة الكاملة للقانون 25.90 بعد التحيين.

01 محاور الإصلاح

التعديل ينتظم حول ستة محاور، أهمها إدخال منطق «التدرج والمرونة» على مسطرة كانت جامدة، وإحداث نظام قانوني جديد كلياً للمشاريع العمرانية الكبرى.

1 — آجال الإذن

المادة 11 (منسوخة ومعوضة) + 11 المكررة

الأجل صار متدرجاً حسب المساحة بدل أجل موحد.
سقوط الإذن عند انقضاء الأجل دون إنهاء أشغال التجهيز، ابتداءً من تاريخ الحصول عليه.
آلية وقف سريان الأجل في حالة التوقف الاضطراري لأسباب خارجة عن إرادة المجزئ.

2 — التسلم المؤقت كمحور

المواد 22، 23، 24، 32، 33، 35، 36، 69

التسلم المؤقت أصبح المفتاح القانوني للتفويت والإيجار والقسمة وقيد التجزئة.
يترتب عنه بقوة القانون نقل الطرق والشبكات والمساحات المغروسة إلى الأملاك العامة للجماعة، مع قيد تلقائي ومجاني لدى المحافظة العقارية.
شهادة منسق الورش شرط في التصريح بانتهاء الأشغال (م.22).
كل تفويت أو إيجار قبل التسلم المؤقت = مخالفة مستقلة (م.69).

3 — تدخل الجماعة والحلول

المواد 24، 26، 27، 28

عند تقاعس رئيس المجلس عن دعوة اللجنة، يمكن للمجزئ اللجوء إلى العامل ليحل محله.
عند عدم إصلاح العيوب، تنجز الجماعة الأشغال بنفسها وتحصّل المصاريف وفق مدونة تحصيل الديون العمومية.
أجل إضافي دون مطالبة المجزئ بطلب إذن جديد (م.26).

4 — التهيئة الكبرى (جديد)

الباب الرابع المكرر · المواد 62-1 إلى 62-5

نظام قانوني مستقل للمشاريع العمرانية الضخمة، بعتبة 400 هكتار.
تصميم تهيئة خاص يرجّح على وثائق التعمير الجاري بها العمل.
هيئة مدبرة تعمل كشباك وحيد للمستثمرين.

5 — التجزئات غير القانونية

المادتان 49 و50

إعادة الهيكلة بهدف التأهيل، عبر عمليات الصحة والسلامة والمرور والأمن والجمالية والراحة العامة.
برنامج محدد باتفاقيات، مع إمكانية نزع الملكية عند تعذر الاتفاق.
استثناء صريح للتجزئات في مناطق الفيضانات والزلازل وانجراف التربة ومناطق حماية الموارد المائية.

6 — التبسيط والموافقة الضمنية

المواد 8، 58، 59، 74 المكررة

سكوت الإدارة = موافقة على طلب الإذن بالتجزئة، وفق تشريع تبسيط المساطر (م.8).
الإذن بالتقسيم يُعتبر ممنوحاً إذا لم يُبت فيه داخل 30 يوماً (م.59).
توضيح حالات الإعفاء من الإذن بالتقسيم، وعتبة 2500 م² للنصيب الشائع (م.58).
جميع الآجال آجال كاملة (م.74 المكررة).

02 آجال الإذن الجديدة حسب المساحة

المادة 11 في صيغتها الجديدة: التدرج يعترف بأن مشروعاً على 500 هكتار لا يُنجز بنفس إيقاع مشروع على 10 هكتارات.

3سنوات

حتى 20 هكتاراً

5سنوات

أكثر من 20 وحتى 100 هكتار

7سنوات

أكثر من 100 وحتى 250 هكتاراً

10سنوات

أكثر من 250 وحتى 400 هكتار

15سنة

أكثر من 400 هكتار

وقف السريان (م.11 المكررة): طلب يودَع لدى الجماعة مع ما يبرر التوقف الاضطراري ← لجنة خاصة (الجماعة، العمالة أو الإقليم، الوكالة الحضرية، وكتابتها للوكالة) تبدي رأيها وتحدد المدة داخل 15 يوماً ← إحالة المحضر خلال 3 أيام ← قرار رئيس المجلس داخل 7 أيام. وكل رفض يجب أن يُعلَّل بأسباب محضر اللجنة وأن يُبلَّغ للمجزئ.

03 دورة حياة مشروع التجزئة

المسار كما أعادت المواد المعدَّلة ترتيبه، من الإذن إلى التسلم النهائي.

طلب الإذن

ملف بالوثائق المحددة، مع إمكانية تغيير لائحتها بنص تنظيمي؛ وسكوت الإدارة يُعد موافقة.

م. 4، 8

تعيين منسق الورش

مهندس معماري أو مهندس طبوغرافي يسهر على مطابقة الأشغال للوثائق المرخص على أساسها.

م. 17

أشغال التجهيز

داخل الأجل المحدد حسب المساحة، وإلا سقط الإذن، مع إمكانية وقف السريان.

م. 11، 18

التصريح بالانتهاء

لدى الجماعة، مشفوعاً بشهادة موقعة من منسق الورش تثبت المطابقة.

م. 22

التسلم المؤقت

لجنة تزور عين المكان وتطلع على دفتر الورش؛ الدعوة داخل 30 يوماً من التصريح.

م. 23، 24

التفويت والقيد

يفتح التسلم المؤقت باب التفويت والإيجار والقسمة وقيد التجزئة بالمحافظة العقارية.

م. 32، 33

التسلم النهائي

بعد مضي سنة كاملة على محضر التسلم المؤقت، بدعوة توجَّه داخل 30 يوماً.

م. 27، 28

آثار التسلم المؤقت

نقل الطرق وشبكات الماء والكهرباء والصرف الصحي والمساحات غير المبنية المغروسة بقوة القانون إلى الأملاك العامة للجماعة. م.24
قيد الإلحاق باسم الجماعة من طرف المحافظ تلقائياً ومجاناً، خلافاً للمادة 44 من القانون 57.19. م.24
تأسيس رسم عقاري جديد للوعاء عند وجود بقايا تجزئة أو ترخيص بأقساط.
توجيه نسخة من المحضر إلى السلطة المحلية والوكالة الحضرية والمحافظ.

حراسة التوثيق والجزاء

يُمنع على العدول والموثقين والمحافظين ومصلحة التسجيل تحرير أو تلقي أو تسجيل عقود التفويت والإيجار والقسمة دون نسخة من محضر التسلم المؤقت، أو شهادة من رئيس المجلس تثبت خروج العملية عن نطاق القانون. م.35، 61
إضافة نسخة المحضر إلى العقود نفسها. م.36
كل تفويت أو إيجار قبل التسلم المؤقت مخالفة مستقلة — أي أن الجزاء يتعدد بتعدد البقع. م.69
البطلان المطلق للعقود المخالفة. م.72

04 عمليات التهيئة الكبرى ذات النفع العام

أهم مستجد في النص: باب رابع مكرر يؤسس مساراً استثنائياً للأقطاب الحضرية الجديدة والمشاريع المهيكلة.

المعيار

عتبة التأهيل

مساحة لا تقل عن 400 هكتار — مع إعفاء الدولة والجماعات الترابية والمؤسسات العمومية من هذا الشرط إذا كانت صاحبة المشروع.

م. 62-1

المعيار

المضمون

تنوع الأغراض والوظائف ضمن مقاربة تنمية دامجة ومستدامة، وأن يكون الغرض تحقيق النفع العام.

م. 62-1

طلب التأهيل

بمبادرة من الإدارة أو الجماعات أو المؤسسات العمومية أو أشخاص القانون الخاص، مرفقاً بدراسات الجدوى الاقتصادية والمالية والبيئية.

م. 62-2

لجنة التأهيل

لجنة مركزية ترأسها السلطة الحكومية المكلفة بالداخلية، وتتولى كتابتها السلطة المكلفة بالتعمير.

م. 62-2

مرسوم الإعلان

يحدد المجال الترابي والآجال والهيئة المدبرة، ويُرفق باتفاقية إطار بين الإدارة والهيئة المدبرة.

م. 62-2

التصميم الخاص

«تصميم التهيئة الكبرى ذات النفع العام» يرجّح على وثائق التعمير والتصاميم القطاعية — عدا تصاميم الوقاية من أخطار الكوارث.

م. 62-3

الشباك الوحيد

الهيئة المدبرة تتلقى طلبات المستثمرين وتحيلها على لجنة إقليمية يرأسها العامل، أو جهوية يرأسها الوالي إذا امتد المشروع على أكثر من عمالة.

م. 62-4

النقل والصيانة

نقل التجهيزات والطرق والشبكات كاملة إلى الجماعة بقوة القانون، مع استمرار الهيئة المدبرة في الصيانة مدة لا تقل عن 20 سنة.

م. 62-5

05 مساران خاصان

استثناءان يعكسان انشغالاً اجتماعياً: تسريع إسكان المتضررين، وتسوية وضعية التجزئات القائمة خارج القانون.

التجهيز التدريجي (م. 42 المكررة)

استثناء من المواد 11 و18 و44، لعمليات استعجالية: إعادة إسكان ضحايا الكوارث الطبيعية، محاربة السكن غير اللائق، أو المنفعة العامة.
محصور في المشاريع التي تنجزها الدولة والجماعات الترابية والمؤسسات والمقاولات العمومية.
حد أدنى إلزامي: شبكات الماء والكهرباء والصرف الصحي والطرق الداخلية، وشروط الصحة والسلامة والسكن اللائق.
يمكن تسليم رخص البناء قبل انتهاء أشغال التجهيز، على أن تُطبَّق بعدها مساطر التسلم المؤقت والنهائي.

إعادة هيكلة التجزئات غير القانونية (م. 49، 50)

القرار لمجلس الجماعة بمبادرة منه أو بطلب من الوالي أو العامل، بعد رأي الوكالة الحضرية.
برنامج يتضمن وضعية الوعاء العقاري، الشروط التقنية والمالية، أشغال التجهيز، وقرارات تخطيط حدود الطرق.
إقصاء التجزئات المحدثة بمناطق الفيضانات أو الزلازل أو انجراف التربة أو مناطق حماية الثروات المائية وجوار أحواض السدود.
عند تعذر الاتفاقيات: اللجوء إلى نزع الملكية وفق القانون 7.81.

06 قراءة تشخيصية

هذا القسم تحليل واستنتاج لا نقل حرفي عن النص.

مكاسب

واقعية الآجال: التدرج حسب المساحة ووقف السريان يعالجان أحد أكبر مصادر النزاع — سقوط الإذن لأسباب لا يد للمجزئ فيها.
حماية المشتري: ربط التفويت بالتسلم المؤقت، وإلزام العدول والموثقين والمحافظين بالتحقق، والبطلان المطلق، واعتبار كل بقعة مخالفة مستقلة — منظومة متماسكة ضد بيع البقع غير المجهزة.
حسم مصير الشبكات: النقل بقوة القانون والقيد التلقائي والمجاني ينهي إشكال «الأملاك المعلقة» بين المجزئ والجماعة.
الحلول محل الجماعة: تمكين المجزئ من اللجوء إلى العامل عند تقاعس رئيس المجلس يعالج شللاً إدارياً كان يُعطّل مشاريع لسنوات.
الاعتراف بالواقع: تأهيل التجزئات غير القانونية مع إقصاء مناطق الخطر يوازن بين التسوية الاجتماعية والسلامة.

نقاط الجدل

ترجيح التصميم الخاص: جعل تصميم التهيئة الكبرى أعلى من وثائق التعمير المصادق عليها يخلق نظاماً عمرانياً موازياً، ويطرح سؤال المشاركة والتخطيط الديمقراطي المحلي — والاستثناء الوحيد الصريح هو تصاميم الوقاية من الكوارث.
إضعاف الجماعة: في مناطق التهيئة الكبرى تنتقل الرخص إلى العامل أو الوالي عبر لجان إقليمية وجهوية، وتصبح الهيئة المدبرة شباكاً وحيداً — تمركز يقابل خطاب اللاتمركز.
عتبة 400 هكتار: عالية بما يجعل النظام حكراً على فاعلين كبار، لكن إعفاء الدولة والمؤسسات العمومية منها يوسّع النطاق بشكل قد يصعب ضبطه.
الموافقة الضمنية: سكوت الإدارة كموافقة يسرّع المساطر، لكنه يحمل مخاطر في ملفات ذات أثر عمراني وبيئي ثقيل إذا لم تُضبط آجاله وأدلته الإثباتية.

نقاط انتباه عملية

المقتضى الانتقالي (المادة الخامسة): الآجال الجديدة تسري على المشاريع التي لا تزال آجالها سارية عند النشر؛ أما التي انتهت آجالها ولم تكتمل، فتمنَح أجلاً إضافياً تحدده لجنة تقنية بحسب وثائق التعمير والمساحة ونسبة الإنجاز — وهذا هو المدخل العملي لتسوية آلاف المشاريع المتعثرة.
حلول الدولة محل المجزئ: إذا لم يستكمل رغم الأجل الإضافي، يمكن للدولة أو الجماعات أو المؤسسات العمومية استكمال الأشغال وفق برنامج محدد.
عبء منسق الورش: شهادته صارت وثيقة قانونية مؤسِّسة للتسلم — مسؤولية مهنية جديدة على المهندس المعماري أو الطبوغرافي.
الصيانة 20 سنة التزام مالي طويل الأمد يجب إدراجه في النموذج الاقتصادي لأي عملية تهيئة كبرى.
مهلة سنة فقط لإصدار النصوص التنظيمية — أقصر من نظيرتها في القوانين المنشورة بنفس العدد، وهي مؤشر على إرادة تنزيل سريع.
توحيد المصطلح: استبدال «الجماعة الحضرية» و«الجماعة القروية» بـ«الجماعة» ملاءمة متأخرة مع القانون التنظيمي 113.14.

الإحالات على النصوص التنظيمية (أجل سنة)

ثمانية مواضيع على الأقل معلقة على نص تنظيمي، وهي شرط التنزيل الفعلي:

لائحة وثائق الطلب (م.4) تغيير تخصيص عقارات التجهيزات (م.6) معايير المساحات المخصصة (م.18) نموذج اتفاق الحلول محل الجماعة (م.20) تأليف لجنة التسلم المؤقت (م.24) لجنة التأهيل واتفاقية الإطار (م.62-2) تصميم التهيئة الكبرى (م.62-3) اختصاصات الهيئة المدبرة واللجان (م.62-4) تطبيق المقتضى الانتقالي (المادة الخامسة)